不動産売却相談室

所有する不動産が事故物件になってしまった場合、どのような対応を取るべきかご存知ですか？実際のところ、事故物件の定義を定めた法律はありません。しかし、事故物件の売却には告知義務があります。

今回は、万が一のために知っておきたい事故物件の基礎知識と売却のコツをご紹介します。

事故物件にはどんなものがある？

「事故物件」は、人が亡くなった物件全てが該当するものではありません。

2021（令和3）年に国土交通省が制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとに、事故物件の具体的な条件見ていきましょう。

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のこと

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件は、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）を除く、自殺や殺人などの事故死が発生した物件のこと。

一般的には、対象となる不動産に心理的瑕疵（しんりてきかし）がある、もしくはその恐れがある物件と表現されます。

瑕疵とは、物件購入後に見つかる欠陥です。事故や事件、自殺など心理的なストレスに関わる「心理的瑕疵」の他にも、床下浸水やシロアリ被害のような物件自体に欠陥がある「物理的瑕疵」、法令上の制限によって問題が生じる「法律的瑕疵」があります。

事故物件の売却には告知義務がある

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されたことによって、事故物件を売却したい場合、売主には発生した事実を買主に告知する義務があります。

【告知義務のある物件】

• 殺人事件
• 自殺
• 事故死（日常生活における不慮の事故とは言えないもの）
• 原因が明らかになっていない死
• 老衰などでも、長時間放置されたことによる特殊な清掃が必要になった場合

【告知義務のない物件】

• 自然死
• 日常生活における不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
• 不動産の隣接住戸、あるいは日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死もしくは特殊な清掃

マンションの共用スペースやエレベーター、駐車場などで事故や事件が発生した場合も、不動産売却時に事故物件として告知しなければいけません。

もしも、事故物件であることを隠して売却した場合、告知義務違反として契約の解除や損害賠償請求のリスクが発生します。きちんと告知義務を果たしながら売却活動を行うようにしましょう。

事故物件の告知義務は7年が目安

事故物件の告知義務には、法律で定められた期間はありません。ポイントは、「買主が嫌悪感を抱くかどうか」にあります。

過去には、50年前の殺人事件を売主が告知せず、買主の心理的瑕疵が認められたケースもあるので、時間の経過と共に告知義務がなくなるとは断言できません。「事故物件の告知義務は7年」というのは、あくまでも目安として捉えましょう。

事故物件の売却価格相場は低くなる

事故物件を売却したい場合、気になるのが通常物件との売却価格の差ではないでしょうか。
どのくらい違うのか、事故物件と通常物件を比較してみましょう。

事故内容によって相場が変わる

事故物件の価格相場は、物件で発生した事故の種類によって違いがあります。

• 孤独死や自然死の場合：通常物件の20%程度減
• 自殺：通常物件の30%程度減
• 殺人事件：通常物件の40%〜50%程度減

より正確な金額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。価格相場は事故の有無だけでなく、築年数や家の状態も大きく影響します。

売却価格が大きく変わらないこともある

事故物件の場合でも、駅やスーパーが近く利便性の高い物件や、デザイン性のいい物件など、物件自体が持つ魅力が大きい場合は、大幅に価格を落とさずに売却できる場合もあります。

結局のところ、事故物件の売却は「心理的瑕疵を買主がどのように受け止めるか」によって決まります。

事故物件だからといって始めから大幅に値下げする必要はなく、不動産会社と相談しながら、相場よりやや低い金額から売り出しを始めて、様子を見ながら価格を調整していくことをおすすめします。

事故物件を売却するコツ

事故物件を売却する時にはどのような売却活動が必要になるのでしょうか。事故物件売却時の注意点、上手く売却するためのコツをご紹介します。

事故物件を高く売りたいなら「仲介」

不動産売却には、不動産会社に直接売る「買取」と、不動産会社を介して買主に売る「仲介」の2つの方法があります。

買取は、早く、確実に販売するために通常物件の半分以下に価格設定されてしまう傾向があります。仲介よりも査定額が低いため、より高く売りたいのであれば仲介を選びましょう。

「少しでも早く所有する事故物件を引き払いたい！」という方は、買取という手段もあることを覚えておくと役立ちそうです。

事故物件は印象を変える工夫が大切

事故物件は通常物件よりも印象がよくないため、買手は付きにくいものです。グレードの高いハウスクリーニングを依頼する、必要な箇所にはリフォームも取り入れると印象が変えられます。

通常物件以上に印象が良くなるように、現場だけでなく物件全体をきれいに整えましょう。

思い切って更地にする

衝撃的な事件・事故が起きた物件では、どんなに見た目をきれいにしてもマイナスイメージを払拭できないケースもあります。その場合は、建物を取り壊し、更地にしてイメージ回復を図るのも1つの方法です。

更地にした場合、建物がある時よりも固定資産税や都市計画税の税額が高くなるため、できるだけ早く売却活動を進めましょう。

更地なら、月極駐車場やコインパーキングとして再利用することもできます。

事故物件の売却実績がある不動産会社に頼ろう

事故物件の売却は、通常の不動産売却以上に専門性が高くなります。
事故物件の売却経験がある不動産会社に依頼し、心理的瑕疵についてよく理解したうえで不動産売却を進められると安心です。

新潟で不動産売却を考えるなら越後ホームズに相談を

今回は、事故物件の不動産売却についてご紹介しました。事故物件を売却したい時に重視するべき点は、買主の立場に立って、誠実な気持ちで売却することです。

買主はもちろん、不動産会社にも、瑕疵を隠してはいけません。
まずは、事故物件の売却実績がある不動産会社に査定を依頼し、より良い条件で売れる対策を立てましょう。

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