不動産売却相談室

不動産売却を行う時、印紙税、登記費用など、さまざまな費用がかかります。なかでも、高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料はいつ、どのタイミングで、いくら支払わなければいけないのか？初めての不動産売却でも安心して進められるように、意外と知らない仲介手数料について解説します。

「仲介手数料」とは？

不動産売却でよく耳にする「仲介手数料」。何のために、いつ支払う必要があるのかご存知でしょうか？
まずは、仲介手数料の基礎知識についてご紹介します。

仲介手数料は不動産会社への「成功報酬」

不動産を売却する時、売主と買主の間に入り、売買活動のサポートをしてくれる不動産会社。仲介手数料は、売買を仲介した不動産会社への「成功報酬」として支払うお金になります。

仲介手数料の支払いは売買契約後

仲介手数料を支払うタイミングは、買主との売買契約が成立した後になります。一般的には、売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて支払うことが多いでしょう。

ただし、不動産会社によっては物件の引渡し時に仲介手数料の全額支払いを求める場合があります。トラブルを防ぐためにも、支払いのタイミングは事前に確認しておけると安心です。

支払いは売買契約を成立させた会社のみでOK

不動産会社の営業活動が功を成し、売買契約が結べたら「成功報酬」として仲介手数料を支払いあります。もしも不動産売却を途中で断念したり、売却方法を買取に変更した場合は、仲介手数料は発生しないのでご安心を。また、複数の不動産会社に売却を依頼している場合は、売買契約を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払えばOKとなります。

仲介手数料を計算してみよう

仲介手数料は事前にいくらかかるのか計算することができます。仲介手数料の計算方法や、仲介手数料の特例について見ていきましょう。

仲介手数料は法律で上限が決められている

仲介手数料に相場はなく、宅地建物取引業法によって上限が決められているため、不動産会社は上限額を超える仲介手数料の請求はできないことになります。

以下は、仲介手数料を簡単に計算できる「速算式」です。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	「売買価格の5％」＋消費税
200万円超400万円以下の部分	「売買価格の4％＋2万円」＋消費税
400万円超の部分	「売買価格の3％＋6万円」＋消費税

※売買価格には消費税は含まれません。報酬額には別途消費税がかかります。

売買価格が400万円を超える場合、以下の計算式で求められます。
仲介手数料 ＝ （売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
消費税10％なら、具体的には下記のような計算式になります。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3.3％ ＋ 6万6000円

売買価格が2000万円の場合、仲介手数料は次のようになります。
2000万円 × 3.3％ ＋ 6万6000円 ＝仲介手数料 72万6000円

「＋6万円」「＋2万円」はなぜ加算される？

速算式に出てくる「＋6万円」「＋2万円」は、仲介手数料の計算を簡略化するためのものになります。

速算式を使わずに仲介手数料を計算する場合、成約価格が4000万円なら
200万円以下の部分＝200万円
200万円超〜400万円以下の部分＝200万円
400万円超の部分＝3600万円
と分けて計算する必要があり、それぞれの金額を合算しなければいけません。
このような面倒をなくすために考えられたのが、速算式の「＋6万円」「＋2万円」です。

速算式を使っても使わなくても、算出される総額に差はありません。
速算式に出てくる「＋6万円」「＋2万円」にはしっかりとした根拠があるのでご安心ください。

仲介手数料が高くなる場合がある

2018（平成30）年1月1日に施行された「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」により、400万円以下の不動産売買では、売主から受領できる仲介手数料の上限額が18万円（税抜）となりました。

これは、「売買価格が400万円以下なら、仲介手数料は一律18万円」というものではなく、空き家の流通を促進させることが目的の制度となります。

空き家売却は一般的な不動産売却と比べ、現地調査や交通費などの費用が発生しやすいのにも関わらず売買価格が低いため、不動産会社にとっては利益が薄く、仲介が難しい案件とされてきました。

しかし、この特例がスタートしたことで、不動産会社が「低廉な空き家」の売却をサポートした場合、売主からもらえる最大金額は、既定の仲介手数料に調査費用相当額（人件費も含む）を加算した「18万円＋消費税（198,000円）」になります。

特例が施工される以前よりも空き家売却が活発に行われるようになりましたが、売主の負担は増えるようになったことを把握しておきましょう。

仲介手数料は節約可能？

不動産売買では、少しでも出費を抑え、手取りを増やしたいと思うものです。仲介手数料は節約できるものなのでしょうか？さまざまな視点から、仲介手数料の節約について見ていきましょう。

「仲介手数料が安ければいい」というわけではない

法律で定められているのは仲介手数料の「上限額」です。上限いっぱいの金額を提示する不動産会社があれば、上限の半額程度を提示してくる会社もあるでしょう。

しかし、安さだけで判断してしまうのは危険です。
仲介手数料は売却活動に必要な費用。仲介手数料の安さや無料を謳っているというだけで不動産会社を選ぶと、必要な広告活動や売買手続きをきちんと行ってもらえない可能性があります。納得のいく条件で物件を売却するためにも、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことは避けましょう。誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが不動産売却を成功させる秘訣です。

不動産の個人間売買なら手数料なし

仲介手数料は、不動産売買を仲介する不動産会社に支払うもの。そのため、不動産会社に頼ることなく、個人間で売買を成立させた場合、仲介手数料は不要となります。

ただし、個人同士で売買契約を進めると、金額交渉や売買契約書の作成など、知識がなければ難しい作業も自分で行わなければいけません。トラブルに発展することも考えられるので、十分に注意しましょう。

値引き交渉は安易に行わない方がいい

仲介手数料を節約しようとして失敗するケースはよくあるものです。仲介手数料を値引きすると、不動産会社は報酬が減るため売買の優先順位を落とされてしまう可能性があります。

「早く売ってほしい」と思っていても、仲介手数料を値引かない他の売主がいれば、そちらを優先した売却活動が行われる可能性が高くなるでしょう。

新潟で不動産売却を考えるなら越後ホームズに相談を

今回は、不動産売却で必要となる「仲介手数料」についてご紹介しました。仲介手数料には上限額があり、物件価格によって金額が変わります。万が一、不当な手数料を請求されても、ご自身で仲介手数料がいくらになるのか計算ができると、トラブルを回避できる可能性が高まります。予備知識を蓄えながら、頼れる不動産会社と共に不動産売却を成功させましょう。

越後ホームズでは、豊富な実績と知識をもとに、新潟エリアに特化した不動産のスペシャリストの視点から、お客様のお悩みを解決に導きます。土地の活用方法に悩んでいる方や不動産売却を検討している方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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