任意売却・競売回避
ローン返済ができなくなった時は、任意売却で解決
どれだけ計画をしっかり立てていても、何らかのやむを得ない事情により住宅ローン等の返済が難しくなってしまうケースもあります。このような状況になった時、通常は競売が行われてしまいますが、条件を満たせば任意売却という方法で解決を図ることができます。このページでは、ローンが返済できなくなった際のリスクや解決方法についてご説明します。
ローン返済ができなくなるとどうなる？
住宅ローンの返済が滞ると、下記のような流れで最終的には「競売」にかけられてしまいます。競売とは、住宅ローン返済が滞った際、金融機関または保険会社等が貸したお金を回収するため裁判者に申し立て、債務者の所有する不動産を売却することです。
競売にかけられてしまうと強制的な立ち退きが行われてしまいます。加えて、信用情報に影響が出たり、競売の売却価格でローン残債を返済できない場合は残りも返済することになってしまいます。
競売の流れ
- 約3ヶ月、住宅ローンが未払い
- 金融機関から督促状・催告書が送付
- 約6ヶ月、住宅ローンが未払い
- 金融機関から保険会社に対して、住宅ローンの支払いが一括で請求される
- 保険会社から金融機関へ残りのローンが返済される
- 保険会社から該当不動産の競売の申し立てがされる
- 競売にかけられる
おすすめは任意売却を行うこと
競売はデメリットが多く、住宅ローン返済ができなくなった場合は基本的に回避する必要があります。推奨される方法としては「任意売却」と呼ばれるものがあります。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金の返済ができない際に、お金を借りている金融機関の合意を得ることで不動産を売却することです。本来、所有する不動産には抵当権（担保）が付いているため、勝手に売却することはできません。ですが金融機関の合意を得れば、不動産の抵当権を解除・売却、ローン残債の返済にあてることができます。
売却価格についても、任意売却なら市場の相場に沿って売ることができるため、競売にかけられてしまった場合よりもローン残債が少なくなるメリットがあります。
その他、任意売却と競売の違いについては下記の表をご確認ください。
任意売却と競売の違い
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い | 市場価格の7割前後の場合が多い |
| プライバシー | 通常の不動産売却と同じ方法を取るため、事情を知られずに売却可能 | 新聞やネット上に公開されるため近所や職場に知られる可能性が高い |
| 持出し金 | 一切なし | 引越費用など |
| 残債 | 競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債は少なくなる可能性が高い | 任意売却よりも多く残る可能性が高い |
| 残債の返済 | 無理ない範囲で分割返済が可能 | 一括での返済を求められる |
| 自宅に住み続ける | 親族間売買や投資家に購入してもらい、リースバックしてもらう方法がある | 不法占拠者として追い出される可能性も… |
| 引越費用 | 債権者との交渉次第で、最高30万円の引越費用を受領できる | 裁判所から明渡命令が出せるため、立退料が支払われるケースはほとんどない |
| 引越し日 | 購入者、債権者との協議を行い、引越し日を設定できる | 所有権移転後は不法占拠になり、引越し日は自由に選べない |
| 自らの意思 | 債権者との協議は必要ですが、通常の不動産取引と同様に、ご自身の意志で売却活動が可能 | 競売は所有者の意志は全く関係ない |
売却価格
| 任意売却 | 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い |
|---|---|
| 競売 | 市場価格の7割前後の場合が多い |
プライバシー
| 任意売却 | 【通常の不動産売却と同じ方法を取るため、事情を知られずに売却可能 |
|---|---|
| 競売 | 新聞やネット上に公開されるため近所や職場に知られる可能性が高い |
持出し金
| 任意売却 | 一切なし |
|---|---|
| 競売 | 引越費用など |
残債
| 任意売却 | 競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債は少なくなる可能性が高い |
|---|---|
| 競売 | 任意売却よりも多く残る可能性が高い |
残債の返済
| 任意売却 | 無理ない範囲で分割返済が可能 |
|---|---|
| 競売 | 一括での返済を求められる |
自宅に住み続ける
| 任意売却 | 親族間売買や投資家に購入してもらい、リースバックしてもらう方法がある |
|---|---|
| 競売 | 不法占拠者として追い出される可能性も… |
引越費用
| 任意売却 | 債権者との交渉次第で、最高30万円の引越費用を受領できる |
|---|---|
| 競売 | 裁判所から明渡命令が出せるため、立退料が支払われるケースはほとんどない |
引越し日
| 任意売却 | 購入者、債権者との協議を行い、引越し日を設定できる |
|---|---|
| 競売 | 所有権移転後は不法占拠になり、引越し日は自由に選べない |
自らの意思
| 任意売却 | 債権者との協議は必要ですが、通常の不動産取引と同様に、ご自身の意志で売却活動が可能 |
|---|---|
| 競売 | 競売は所有者の意志は全く関係ない |
住宅ローン返済に困った際は
ご相談ください
住宅ローン返済が滞ってしまった場合、任意売却にできるか競売にかけられてしまうかによってその後が大きく分かれてしまいます。もしローンが返済できず、所有する不動産が競売にかけられるかもしれないことになった際は、できるだけ早くご相談ください。
