不動産売却相談室

第1回目のご相談は不動産売却の流れについて。
不動産売却をしたいと思った時、まず初めに気になることが不動産売却の流れですよね。
今回は不動産売却の流れと注意しておくべきことを解説します！

不動産売却の基本的な流れ

不動産売却を検討する際は、不動産会社の仲介によって買い手を探すケースが一般的。
ここからは、お客様が不動産会社に仲介を依頼することを想定して、売却までの基本的な流れを
ご説明しますね。

1. 不動産を査定してもらう
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 不動産の売り出し価格を決める
4. 不動産の買い手を探す
5. 不動産を引き渡す
6. 確定申告をする

不動産売却までの流れを大きく分けると、このような6つの工程になります。
ここからは、6つの工程について詳しく紹介していきます。

不動産を査定してもらう

不動産売却のスタートは、売却価格を決めるための査定から始まります。
査定の具体的な方法は不動産会社によって変わってきますが、一般的には以下のポイントが重視されます。

• 建物（物件）に関すること
• 周辺環境に関すること
• 土地に関すること
• 市況に関すること

建物に関する情報としては、まず築年数がチェックされ、あまりに古い建物は価値が0円に近い評価を受けます。目安として、木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート造なら47年になりますから、総じて木造の戸建ては寿命が早い傾向にあります。また、価値が残っていたとしても、内装・外装の痛みが目立つ状況であれば、そもそも売却が難しいケースも考えられますので、注意が必要です。

周辺環境については、最寄り駅までの距離やスーパーや病院までの距離、通学や通勤の利便性などが評価されます。ただし、家が建っている土地の日照・通風・眺望や方角に難があったり、土地の面積にクセが見られたりすると、評価が落ちるリスクもあります。

そして最終的には、家を売ろうとしている時点での住宅の価値、つまりは不動産の価値の相場観を考慮して査定価格が決まります。ただし、基本的なチェックポイントは決まっていても、不動産会社によって評価が異なるため、数社の不動産会社に査定を依頼するのがよいでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定が完了し、不動産会社ごとの査定価格が出そろったら、次は売買の仲介を依頼します。
仲介会社は、買主を探す集客力が大事です。また、価格交渉も仲介会社が行います。
そのため、時期と価格の面で希望通りに売却できるかどうかは、どの仲介会社に任せるかにかかっているといっても良いでしょう。

査定の際に接した時の対応を踏まえつつ、安心感や実績を比べて慎重に選ぶようにしましょう。

不動産の売り出し価格を決める

契約を結んだら、物件をいくらで売りたいのか、売り出し価格を決めます。
どんな品物でもそうですが、価格は物件が売れるのか、売れないのかを決める大事なファクターの一つですから、自分の希望する額を押し出してもうまくいきません。

そこで役立つのが査定価格です。基本的には不動産会社が算出した査定価格を、そのまま売り出し価格にしても問題ありません。一概には言えませんが、査定価格は複数の観点から見て「適正な価格」として算出されているため、3ヶ月程度で売れるようなイメージで値付けされています。

ただし、新潟県などの雪国は、冬が近づいているので「秋までに売りたい」といった理由から、急いで売却を済ませたい場合もあると思います。そういった場合は、早めに売れそうな価格帯を不動産会社に提案してもらうのも一手ですよ。

不動産の買い手を探す

物件情報が公開され、家を買いたいと考えている人から問い合わせがあったら、内覧に来ることを想定して準備をします。そして、物件に訪れた人が売買契約に進んでくれたら、不動産会社を介して売買契約を結びます。手続きそのものは、基本的に不動産会社に任せる形になりますが、契約書の中身はチェックが必要です。

不動産売買契約は、金額が大きい分だけ、解約もかんたんにはできません。
住所、金額、手付金（物件価格の5〜10％）、引渡予定日、瑕疵担保責任など、一つひとつ問題がないかを確認して、売り手側の問題で契約解除にならないよう注意するのが大切です。

不動産を引き渡す

契約書を交わす際、売り手は買い手から手付金を受け取ります。
買い手が残金を支払う場合は振込等で受け取りますが、住宅ローンを組んでいる場合は金融機関から受け取る形になります。
※万一契約が解除になった場合は、手付金が返却されます。

確定申告をする

不動産売却後で利益を得た場合、売却した年の翌年に確定申告を行います。
日にちは例年2月16日〜3月15日と決まっていますが、その年によっては変わる場合があります。

売却益は「譲渡所得」という扱いになり、以下の公式で計算できますよ。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

なお、売却の際、今まで暮らしていた自宅を売却した場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。また、逆に不動産売却で損失を出してしまったら、確定申告で納税額を減らせたり、還付が受けられたりする場合もあります。

損失が出てしまった場合は、不動産会社・税務署・税理士などに相談して、少しでも得になるよう確定申告を進めましょう。

不動産売却の手続きで必要な書類

不動産売却の流れについて把握したところで、続いては手続きで必要な書類について確認しましょう。
売却したい物件が何なのかによって、必要かどうか変わってくる書類もありますから、不動産会社に売却を依頼する流れになった段階で、自分の場合はどういった書類が必要なのか事前に確認しておきましょう。その後の手続きがスムーズになりますよ。

▼必要書類の例

おわりに

このように、不動産売却の流れや注意しておくべきことをお伝えしてきました。
不動産売却は、売り手の事情や不動産の状態によって、どのような戦略を取るべきかが変わってきます。
自身で情報を集めるのも限界がありますから、物件を売ろうと考えた段階で、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

弊社では不動産買取15年以上の経験と豊富な実績をもとに、お客様の不動産を高く・早く買い取ります。
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